מוכרים של דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה בבעלותם לפחות 18 חודשים שלפני המכירה זכאים לפטור ממס שבח. הפטור ניתן עד לסכום של 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2024), כאשר החלק משוויה של הדירה העולה על תקרת הפטור יחויב במס. במידה והדירה בבעלות משותפת של מוכרים אחדים, יש לצרף להצהרה בקשת פטור ממס שבח מקרקעין למוכר הנוסף כטופס נלווה. קיימת 'חזקת יחידה משפחתית' לפיה המוכרים, בני זוגם וילדיהם עד גיל 18 הם אותה ישות מבחינת המיסוי.
דירת מגורים מזכה
בכדי לקבל את הפטור ממס שבח, הדירה הנמכרת צריכה לעמוד בהגדרת דירת מגורים מזכה. המשמעות היא שהדירה חייבת להיות בבעלות פרטית, בנייתה הושלמה, ולמעלה מ-50% משטחה אמורים להיות מנוצלים למגורים בארבע שנים שלפני מכירתה או ב-80% של התקופה שעבורה מחושב מס השבח. גם אם דירה שימשה למטרות אחרות מלבד מגורים, הדירה עדיין תוכל להיחשב לדירת מגורים מזכה. ייעודה ומתקניה של הדירה נבדקים כדי לקבוע אם היא עונה להגדרה.
פטור ממס שבח במכירה של דירה שניה
פטור ממס השבח על מכירה של דירת מגורים שנייה אפשרי במקרים מסוימים, גם אם המוכר מחזיק בדירה אחרת. הפטור עומד לרשות אלה אשר בבעלותם זכויות חלקיות בדירה נוספת או שקיבלו הדירה בירושה וכן לאלה אשר רכשו דירה נוספת במקומה של הדירה הקיימת. משפרי דיור שימכרו שתי דירות לרכישת אחת עשויים לקבל גם פטור חד פעמי. עם זאת, יש לעמוד בתנאים ספציפיים, כמו מכירת הדירה הקודמת תוך פרק זמן מסוים ועוד.
בעלי שתי דירות שרוצים למכור אותן לרכישת דירה אחת עשויים להיות זכאים לפטור חד פעמי ממס שבח. על המוכר לעמוד בתנאים מסוימים, לרבות להחזיק בדירה נוספת אחת בלבד במועד מכירת הדירה הראשונה ומכירת הדירה השנייה בפטור ממס שבח תוך 12 חודשים. שווי שתי הדירות יחד לא יעלה על 2,180,000 ₪ ויש לרכוש את הדירה החלופית ב-75% לפחות משווי שתי הדירות הקודמות ביחד. ניתן לתבוע את הפטור רק פעם אחת בחיים.
פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה
על פי חוק מיסוי מקרקעין, מי הענקת דירה או זכות במקרקעין לקרובי משפחה פטורה מתשלום של מס שבח. מקבל המתנה ישלם מס שבח בעת מכירת הדירה, על השבח שנצבר במהלך בעלותו וגם על השבח שנצבר לפני ההעברה. במקרים מסוימים, דירת מגורים הניתנת במתנה יכולה להימכר בפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה. תקופת הצינון למוכר היא שלוש שנים אם התגוררו בדירה וארבע שנים אם לא.
פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה
אם אדם יורש דירת מגורים ומעוניין למכור אותה, הוא יכול להיות פטור ממס השבח בתנאים מסוימים. הפטור חל אם המוכר הוא קרוב של המוריש כמו בן זוגו או צאצאו, או בן זוגו של צאצאו, והמוריש החזיק בדירת מגורים אחת בלבד לפני מותו. ניתן להשתמש בפטור גם אם המוכר מחזיק במספר דירות ובעבר השתמש בפטורים אחרים. מומלץ להשתמש בפטור זה במידת האפשר, שכן הוא מתווסף לכל פטור אחר לו עשוי המוכר להיות זכאי ואינו משפיע על זכותו העתידית להשתמש בפטור אחר.
למימוש הזכות לפטור ממס שבח יש להגיש בקשה במסגרת ההצהרה על מכירתה של הזכות או רכישתה הזכות במקרקעין. אם הירושה ללא צוואה, יש לצרף צו ירושה. אם היה המוריש תושב של מדינת חוץ בעת פטירתו, על היורשים לצרף מסמכים המוכיחים כי לא הייתה למוריש דירה אחרת במדינת מגוריו. הסכמה בין יורשים עשויה לסייע בתכנון המס.